La location meublée sur un bien en indivision nécessite la création d’une société qui se charge de plusieurs missions. Par exemple, ce bien pourrait être une maison transmise à plusieurs héritiers d’une même famille. La gestion peut alors devenir problématique, d’où la nécessité de créer une société.
Les avantages de la création de la société
Un bien immobilier détenu en commun peut générer des conflits si les propriétaires ne sont pas d’accord à l’unanimité sur le mode de gestion. Il arrive parfois que ces derniers ont recours à la revente. Or, la conservation peut tout à fait se révéler avantageuse pour une mise en location, et à condition que les bonnes dispositions aient été mises en place.
La société créée se charge de la gestion du bien à la place des membres de la famille. Parmi ses missions : la recherche de locataires, la collecte des loyers, la gestion des baux locatifs ainsi que la programmation des travaux d’entretien et de rénovation. La société est pilotée par un gérant qui se charge de verser les loyers aux propriétaires indivis, porteurs de parts. Ce gérant est le plus souvent élu par les membres de la famille qui deviennent alors des associés. Toutes les décisions se rapportant la gestion du bien sont prises lors d’une assemblée générale de ces derniers.
En bref, ce sont les parts de sociétés qui seront gérées par les associés, et non l’immobilier lui-même. Exemple : un parent qui souhaite réaliser une donation à ses enfants pourra leur léguer ses parts à l’avance au lieu d’attendre l’ouverture de la succession. En ce qui concerne les loyers, ils sont calculés en fonction de la quote-part de chacun. Les associés profitent par ailleurs de tous les avantages de la location meublée, dont leur rendement et leur fiscalité. En effet, ceux-ci deviennent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il s’agit d’un statut fiscal très avantageux, permettant une réduction d’impôt conséquente grâce à la déduction des charges et des amortissements.
Quelle est la forme sociétale la plus adaptée ?
Dans le cadre de la location meublée, la forme sociétale la plus adaptée est la SARL de famille. Les associés sont obligatoirement membres d’une même famille, et aucun tiers ne pourra en faire partie. La SARL de famille supporte plusieurs types d’activité, dont commerciale. Rappelons en effet que la location meublée est une activité donnant lieu à des loyers qui sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée nécessite également la tenue d’une comptabilité de microentreprise.
La société civile immobilière (SCI) familiale n’est pas adaptée à la location meublée. Elle n’est recommandée que si le bien indivis est un bien loué nu. Toujours est-il que les conditions sont plus souples que celles de la SARL de famille, puisqu’elle accepte la souscription d’associés autres que les membres liés par un lien de parenté du premier degré. Ainsi, les parts émises peuvent être transmises ou revendues à des tiers.
La location meublée saisonnière peut cependant faire l’objet d’une gestion supportée par la SCI. Au terme du contrat qui sera donc temporaire et bien précisé dans les clauses y afférentes, le bien sera à nouveau exploité nu et géré par la SCI.
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou EURL peut aussi être mise en place pour la gestion d’un bien loué meublé. Tout comme avec la SARL de famille, l’EURL répond aux exigences juridiques d’une activité commerciale générant des BIC. Les risques pour l’associé sont limités au montant de son apport au capital. En bref, le choix de la forme sociétale peut se faire après consultation d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable spécialisé en LMNP.
